CFE, CVAE, CET : comprendre et optimiser les impôts locaux de l’entreprise en 2026
Ce que vous devez savoir avant de commencer
La Contribution Économique Territoriale (CET) est l’impôt local des entreprises françaises. Elle se compose de deux taxes distinctes : la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) et la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE). La CFE est l’une des deux composantes de la contribution économique territoriale (CET), créée par la loi de finances pour 2010 en remplacement de l’ancienne taxe professionnelle.
En 2026, la situation est en transition pour la CVAE. La CVAE est en cours de suppression progressive. Après une réduction de moitié de son taux en 2023, sa suppression définitive est programmée par la loi de finances pour 2024. En pratique, la CVAE subsiste encore en 2025 et 2026 sous une forme résiduelle pour les entreprises dépassant 500 000 euros de CA, avec un taux proche de zéro. La CET en 2026 est donc pour l’immense majorité des entreprises quasi synonyme de CFE seule.
Pour les entreprises redevables, la CFE reste un impôt qui mérite attention : son montant varie du simple au décuple selon la commune d’implantation, des exonérations s’appliquent sans être automatiquement accordées, et le plafonnement de la CET à 1,53 % de la valeur ajoutée peut ouvrir droit à un dégrèvement significatif. Ce guide couvre le calcul de la CFE ligne par ligne, les exonérations disponibles, la CVAE résiduelle, le plafonnement CET, et les leviers d’optimisation.
1. La CFE : définition, redevables et assiette
Qui est redevable de la CFE
La cotisation foncière des entreprises (CFE) est un impôt local perçu au profit des communes et des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI). Elle taxe l’utilisation de biens immobiliers par une activité professionnelle.
Toutes les indépendants et les entreprises (ou presque) doivent la payer à partir de leur deuxième année d’activité. La CFE est calculée en fonction de la valeur locative des biens de l’entreprise passibles de taxe foncière et utilisés en N-2. La CFE est due par toute personne physique ou morale qui exerce à titre habituel une activité professionnelle non salariée au 1er janvier de l’année d’imposition.
Si vous êtes micro-entrepreneur (auto-entrepreneur), vous devez également payer la CFE. Vous n’êtes pas exonéré de CFE en raison de votre régime juridique.
L’assiette : la valeur locative des biens immobiliers
La base correspond à la valeur locative cadastrale des biens immobiliers utilisés par l’entreprise au cours de l’année N-2. La CFE de 2026 est calculée sur les locaux occupés en 2024. Cette valeur locative est déterminée par l’administration fiscale selon les caractéristiques du bien (surface, emplacement, état).
La valeur locative cadastrale est distincte du loyer réel : c’est une valeur administrative révisée périodiquement par l’administration fiscale, souvent éloignée des prix du marché, parfois sous-évaluée (avantage), parfois surévaluée (source de contestation).
La CFE ne s’applique que sur les biens immobiliers. Les équipements, machines et stocks ne sont pas dans l’assiette CFE, contrairement à l’ancienne taxe professionnelle qu’elle a remplacée en 2010. Ce changement a allégé la charge fiscale des entreprises industrielles à fort capital matériel.
La cotisation minimale : pour les entreprises sans local propre
Vous n’avez pas de local dédié à votre activité car vous exercez depuis votre domicile ? Vous n’êtes pas exonéré de CFE pour autant. Les impôts appliquent une base forfaitaire minimum. Vous devez payer une cotisation minimale dépendant du chiffre d’affaires réalisé par l’entreprise en N-2 et du taux d’imposition voté dans votre commune.
Le barème de la cotisation minimale de CFE en 2026
| CA en N-2 | Base minimale nationale | CFE minimale estimée (taux moyen 25 %) |
|---|---|---|
| Jusqu’à 10 000 € | 237 à 565 € | 60 à 140 € |
| De 10 001 à 32 600 € | 237 à 565 € | 60 à 140 € |
| De 32 601 à 100 000 € | 237 à 2 374 € | 60 à 590 € |
| De 100 001 à 250 000 € | 237 à 2 374 € | 60 à 590 € |
| De 250 001 à 500 000 € | 237 à 2 374 € | 60 à 590 € |
| Plus de 500 000 € | 237 à 7 114 € | 60 à 1 780 € |
Sources : Propulse by CA, Hayot Expertise, données CFE 2026. Les bases minimales sont fixées par délibération communale dans les fourchettes nationales.
La variabilité entre communes est importante. Chaque collectivité fixe librement ce taux, expliquant les écarts de cotisation entre territoires. Deux entreprises similaires situées dans des communes différentes peuvent payer des montants de CFE très distincts.
2. Le calcul de la CFE : la formule et ses composantes
La formule de base
La CFE se calcule selon la formule suivante : CFE = Base d’imposition × Taux communal.
La base d’imposition est la valeur locative des biens immobiliers utilisés en N-2, ou la base minimale forfaitaire si l’entreprise n’a pas de local propre. Le taux communal est voté chaque année par la commune ou l’EPCI (établissement public de coopération intercommunale). Il n’existe pas de taux national de CFE : chaque commune fixe le sien librement.
L’abattement sur la valeur locative des créations
Un entrepreneur qui démarre en mars 2025 ne paiera pas de CFE pour l’année 2025. En revanche, il sera redevable à partir de 2026, avec une base réduite de 50 % cette deuxième année. Cette exonération est automatique, mais elle suppose d’avoir déposé la déclaration initiale 1447-C avant le 31 décembre de l’année de création.
La première année d’activité est exonérée de CFE. La deuxième année, une réduction de base de 50 % s’applique automatiquement. À partir de la troisième année, la base pleine s’applique.
La déclaration initiale 1447-C : obligatoire à la création
Dès la création de l’entreprise, vous devez remplir le formulaire 1447-C-SD, qui permet à l’administration fiscale de calculer votre CFE. Ce formulaire doit être déposé avant le 31 décembre de l’année de création. L’oubli de cette déclaration prive l’entreprise de l’exonération de première année et peut conduire à une base d’imposition erronée les années suivantes.
La déclaration modificative 1447-M
Si la situation de l’entreprise change (changement de local, changement d’activité, cessation d’une partie de l’activité), la déclaration 1447-M doit être déposée avant le 3 mai de l’année suivante pour que la modification soit prise en compte l’année d’après.
3. Les exonérations de CFE : qui peut en bénéficier
L’exonération pour CA inférieur à 5 000 euros
Si votre chiffre d’affaires annuel hors taxes n’excède pas 5 000 euros (au titre de l’année N-2), vous êtes totalement exonéré de CFE. Cette exonération couvre à la fois la cotisation minimale et les taxes additionnelles finançant les chambres consulaires (CCI et CMA). Cette exonération est automatique et ne nécessite aucune démarche.
Les exonérations géographiques : ZRR, ZFU-TE, QPV
Vérifiez votre localisation : être en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR), Zone Franche Urbaine (ZFU) ou Zone Urbaine Sensible (ZUS) peut vous donner droit à des exonérations ou réductions de la CFE.
Les principales zones ouvrant droit à exonération temporaire ou permanente de CFE sont les suivantes. Les Zones Franches Urbaines — Territoires Entrepreneurs (ZFU-TE) permettent une exonération totale pendant 5 ans puis dégressive sur 3 ans pour les entreprises qui s’y implantent. Les Zones de Revitalisation Rurale (ZRR) ou Zones France Ruralités Revitalisation (ZFRR depuis 2024) offrent une exonération jusqu’à 5 ans sur délibération de la commune. Les Quartiers Prioritaires de la Ville (QPV) peuvent ouvrir droit à une exonération de CFE selon délibération communale.
Certaines exonérations de CFE ne s’appliquent pas automatiquement : elles dépendent d’une décision de la commune ou d’une demande expresse de l’entreprise auprès de son service des impôts des entreprises (SIE). Ne pas demander une exonération à laquelle vous avez droit revient à payer une CFE que vous ne deviez pas.
Les exonérations sectorielles permanentes
Certaines activités bénéficient d’une exonération permanente de CFE, indépendamment de la localisation. Les exploitants agricoles, les artisans travaillant seuls ou avec leur conjoint et des apprentis, certaines professions libérales réglementées dans des conditions spécifiques (médecins en secteur 1 sous conditions), et les structures d’enseignement privé sous contrat bénéficient d’exemptions partielles ou totales.
Les exonérations temporaires liées à la création ou reprise
Les nouvelles entreprises créées en 2026 peuvent bénéficier d’une exonération totale de la CFE durant leur première année d’activité. Les entreprises créées dans un bassin urbain à dynamiser (BUD) entre le 1er janvier 2018 et le 31 décembre 2026 peuvent bénéficier d’une exonération de CFE sous conditions.
4. La CVAE en 2026 : une taxe en extinction progressive
L’état de la CVAE en 2026
La CVAE est en cours de suppression progressive. Après une réduction de moitié de son taux en 2023, sa suppression définitive est programmée. En pratique, la CVAE subsiste en 2025 et 2026 mais à un taux résiduel extrêmement faible. La grande majorité des freelances, auto-entrepreneurs et petites entreprises individuelles ne sont redevables que de la CFE. La CVAE ne concerne que les structures dépassant 500 000 euros de chiffre d’affaires.
Qui est encore redevable de la CVAE en 2026
La CVAE n’est due que pour les entreprises réalisant un chiffre d’affaires supérieur à 500 000 euros. Une déclaration de CVAE est cependant requise dès que le chiffre d’affaires dépasse 152 500 euros.
La CVAE est calculée sur la valeur ajoutée produite par l’entreprise. La valeur ajoutée est définie fiscalement comme le chiffre d’affaires diminué des achats et charges externes, dans une acception plus restrictive que la valeur ajoutée comptable. Le taux effectif de CVAE est extrêmement faible en 2026 en raison des réductions successives depuis 2023.
La déclaration de CVAE n° 1330
L’entreprise a jusqu’au 4 mai 2026 inclus pour effectuer la déclaration de la CVAE versée en 2025. En pratique, l’administration fiscale accorde aux entreprises un délai supplémentaire de 15 jours pour accomplir cette obligation déclarative, soit le 19 mai 2026 au plus tard. Cette déclaration est distincte de la CFE et doit être déposée par voie électronique auprès du SIE.
5. Le plafonnement de la CET à 1,53 % de la valeur ajoutée
Le mécanisme du PVA
La CET totale (CFE + CVAE) ne peut pas dépasser 1,53 % de la valeur ajoutée produite par l’entreprise (CGI art. 1647 B sexies). Ce plafonnement, appelé PVA (Plafonnement en fonction de la Valeur Ajoutée), peut donner lieu à un dégrèvement. La demande s’effectue via la déclaration n° 1327-CET déposée auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE). Elle doit être déposée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle au titre de laquelle l’imposition est établie.
Le plafonnement de la CET à 1,625 % de la valeur ajoutée (taux légèrement différent selon les sources et les années, à confirmer annuellement) protège les entreprises dont la CFE représente une fraction excessive de leur valeur ajoutée.
Qui bénéficie réellement du plafonnement
Le PVA bénéficie principalement aux entreprises avec des locaux de forte valeur locative mais une valeur ajoutée limitée : sociétés immobilières, entreprises industrielles avec de grandes superficies, commerces de détail dans des zones très urbanisées. Pour une petite entreprise de services travaillant à domicile ou avec une faible emprise immobilière, le plafonnement est rarement activé.
Pour une entreprise dont la CFE est de 20 000 euros et dont la valeur ajoutée est de 1 million d’euros : le plafond PVA est de 1 000 000 × 1,53 % = 15 300 euros. La CFE excède le plafond de 4 700 euros. Cette entreprise peut demander un dégrèvement de 4 700 euros via la déclaration n° 1327-CET.
6. Le calendrier fiscal de la CFE et de la CVAE
Les dates clés pour la CFE
La CFE suit un calendrier précis que toute entreprise doit intégrer dans son agenda fiscal.
Au 31 décembre de l’année de création : dépôt obligatoire de la déclaration initiale 1447-C pour bénéficier de l’exonération de première année.
Au 3 mai de l’année N : dépôt de la déclaration modificative 1447-M si la situation de l’entreprise a changé en N-1 (changement de locaux, de surface, de nature d’activité).
Au 15 juin (environ) : réception de l’avis de CFE sur le compte fiscal en ligne sur impots.gouv.fr. L’avis n’est pas envoyé par courrier : il est uniquement disponible en ligne.
Au 15 décembre : date limite de paiement de la CFE pour les entreprises dont la cotisation est inférieure à 3 000 euros. Pour les entreprises dont la CFE dépasse 3 000 euros, un acompte de 50 % est dû avant le 15 juin.
Un retard de paiement entraîne une majoration de 10 % du montant dû. La vigilance sur le calendrier fiscal évite cette pénalité.
Les dates clés pour la CVAE
Déclaration n° 1330-CVAE : à déposer avant le 3 mai (ou 19 mai avec le délai de grâce habituel). Paiement des acomptes : les entreprises dont la CVAE dépasse 3 000 euros versent deux acomptes de 50 % chacun le 15 juin et le 15 septembre, avec solde en mai de l’année suivante.
7. Les leviers d’optimisation de la CFE
Vérifier et contester la valeur locative
La valeur locative cadastrale est fixée par l’administration mais peut être contestée si elle ne reflète pas l’état réel du bien. Une valeur locative surévaluée (locaux vétustes, sous-utilisés, partiellement inoccupés) peut faire l’objet d’une réclamation auprès du SIE. La procédure est la suivante : vérification de la valeur locative utilisée dans l’avis de CFE, comparaison avec la valeur de marché, dépôt d’une réclamation motivée avant le 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement.
Vérifier l’éligibilité aux exonérations géographiques
Vérifiez votre localisation : être en ZRR, ZFU ou ZUS peut vous donner droit à des exonérations ou réductions de la CFE. Contrôler l’éligibilité ZFU-TE, ZRR/ZFRR, QPV avant toute décision d’implantation ou de renouvellement de bail. Ces exonérations ne sont pas toujours activées automatiquement. L’entreprise doit en faire la demande auprès du SIE et vérifier que la commune a bien délibéré en faveur de l’exonération.
L’arbitrage de domiciliation
Choisir la domiciliation d’une société dans une commune à faible taux de CFE peut réduire la cotisation minimale. Cela nécessite cependant que l’établissement soit réellement situé dans cette commune. Une domiciliation de pure convenance fiscale, sans substance, peut être remise en cause lors d’un contrôle.
Les écarts de taux de CFE entre communes françaises sont significatifs : certaines communes rurales ont des taux de 15 à 20 %, tandis que certaines communes urbaines dépassent 35 %. Pour une entreprise en phase de création dont l’activité est dématérialisée (conseil, activité numérique), le choix de la commune d’implantation peut représenter plusieurs milliers d’euros d’économie annuelle sur la CFE.
Demander le dégrèvement PVA si la CFE dépasse 1,53 % de la valeur ajoutée
Le plafonnement de la CET est un dispositif sous-utilisé. Beaucoup d’entreprises éligibles ne déposent pas la déclaration n° 1327-CET faute de connaître ce mécanisme. Pour les entreprises à forte emprise immobilière et valeur ajoutée modérée, le dégrèvement peut représenter plusieurs milliers à plusieurs dizaines de milliers d’euros.
Déclarer précisément les locaux utilisés
La base CFE est calculée sur les locaux effectivement utilisés en N-2. Si des locaux ont été abandonnés, cédés ou réduits en surface pendant l’année N-2, cette réduction doit être déclarée via le formulaire 1447-M pour qu’elle soit prise en compte en N. Chaque m² déclaré en trop génère une surimposition.
Les erreurs les plus fréquentes sur la CFE et la CVAE
Ne pas déposer la déclaration initiale 1447-C lors de la création. Sans cette déclaration, l’exonération de première année est perdue. L’entreprise est imposée sur une base que l’administration reconstitue elle-même, souvent de façon défavorable.
Ignorer les exonérations géographiques non automatiques. Une entreprise en ZRR qui ne demande pas l’exonération paie une CFE qu’elle ne doit pas. Ces exonérations doivent être demandées expressément et renouvelées selon leur durée.
Oublier de payer l’acompte de CFE au 15 juin. Pour une CFE supérieure à 3 000 euros, l’acompte de 50 % est dû au 15 juin. Son oubli génère une majoration de 10 % sur le montant de l’acompte, soit 500 euros de pénalité pour une CFE de 10 000 euros.
Ne pas demander le dégrèvement PVA. Les entreprises dont la CET dépasse 1,53 % de la valeur ajoutée peuvent obtenir un dégrèvement mais doivent le demander via la déclaration n° 1327-CET avant le 31 décembre de l’année N+1. Ce délai est souvent dépassé faute d’anticipation.
FAQ
La CFE est-elle déductible du résultat imposable à l’IS ?
Oui. La CFE constitue une charge déductible du résultat imposable à l’IS (ou du bénéfice imposable à l’IR pour les entreprises individuelles). Elle réduit donc directement l’assiette de l’IS. Pour une CFE de 5 000 euros, la déduction génère une économie d’IS de 5 000 × 25 % = 1 250 euros. Le coût net de la CFE après économie fiscale est donc de 3 750 euros.
Comment connaître son avis de CFE ?
L’avis de CFE n’est pas envoyé par courrier postal. Il est disponible uniquement sur le compte fiscal professionnel en ligne sur impots.gouv.fr, généralement accessible à partir de mi-novembre pour une échéance en décembre. Il est indispensable de vérifier ce compte au moins une fois par mois en fin d’année pour ne pas manquer l’avis.
Une entreprise en télétravail total, sans aucun local, est-elle redevable de la CFE ?
Oui. L’absence de local propre ne dispense pas de la CFE. Elle entraîne l’application de la cotisation minimale calculée sur la base forfaitaire en fonction du CA. Cette base minimale est réduite par rapport à une entreprise disposant d’un local à forte valeur locative, mais elle reste due dès lors que le CA annuel dépasse 5 000 euros.
La CVAE sera-t-elle vraiment supprimée définitivement ?
La suppression progressive est inscrite dans la loi de finances pour 2024. En 2026, la CVAE subsiste mais à un taux résiduel quasi nul pour les entreprises entre 500 000 et quelques millions d’euros de CA. La disparition totale est programmée mais les lois de finances successives peuvent toujours modifier ce calendrier.
Conclusion : la CFE est un impôt local gérable, à condition de ne pas le subir passivement
La CFE n’est pas négociable dans son principe, mais son montant dépend de plusieurs paramètres sur lesquels l’entreprise peut agir : valeur locative déclarée, éligibilité aux exonérations géographiques ou sectorielles, plafonnement de la CET via le dégrèvement PVA, et choix de la commune d’implantation. Une revue annuelle de la situation CFE avec l’expert-comptable est le levier le plus simple pour éviter de payer plus que nécessaire.
Ce que vous devez retenir
La CFE est due par toute entreprise exerçant une activité professionnelle non salariée à partir de la deuxième année d’activité, y compris les micro-entrepreneurs. La première année est exonérée sous réserve de dépôt du formulaire 1447-C avant le 31 décembre de l’année de création. La base d’imposition est la valeur locative des biens immobiliers utilisés en N-2 ; à défaut de local propre, une base forfaitaire minimale s’applique en fonction du CA. Le taux est voté librement par chaque commune : les écarts entre communes peuvent être significatifs. La CVAE est en extinction progressive depuis 2023 et ne concerne plus en pratique que les entreprises de plus de 500 000 euros de CA avec un taux résiduel quasi nul. La CET (CFE + CVAE) est plafonnée à 1,53 % de la valeur ajoutée : les entreprises dépassant ce seuil peuvent obtenir un dégrèvement via la déclaration n° 1327-CET. Les exonérations géographiques (ZRR/ZFRR, ZFU-TE, QPV) ne sont pas automatiques : elles doivent être demandées expressément au SIE.
Votre CFE est-elle correctement pilotée ?
Avez-vous vérifié que votre déclaration 1447-C a bien été déposée lors de la création de votre entreprise pour bénéficier de l’exonération de première année, et avez-vous depuis lors mis à jour votre déclaration 1447-M chaque fois que votre situation immobilière a changé (nouveau local, réduction de surface, déménagement) pour éviter une base d’imposition surévaluée ?
Avez-vous vérifié l’éligibilité de votre commune d’implantation aux exonérations géographiques (ZRR/ZFRR, ZFU-TE, QPV) et, si vous y êtes éligible, avez-vous déposé la demande d’exonération auprès de votre SIE, sachant que ces exonérations ne s’appliquent jamais automatiquement et sont perdues définitivement si elles ne sont pas demandées dans les délais ?
Si votre CFE représente plus de 1,53 % de votre valeur ajoutée fiscale, avez-vous demandé le dégrèvement PVA via la déclaration n° 1327-CET avant le 31 décembre de l’année N+1, pour récupérer la fraction de CFE dépassant le plafond légal de la CET ?
Notre cabinet accompagne les entreprises dans le suivi et l’optimisation de leur CFE, la vérification de leur éligibilité aux exonérations et le dépôt des demandes de dégrèvement PVA. Contactez-nous pour un premier échange.
