Société Civile Immobilière (SCI) : création, gestion, cession. Comment ça marche ?

Afin de gérer ses biens locatifs, il est possible de créer une société civile immobilière (SCI). Cependant, peu de personnes pensent à cette solution pourtant très avantageuse. Effectivement, cette solution juridique peut-être précieuse pour gérer puis transmettre son patrimoine immobilier à ses héritiers dès lors qu’il existe deux associés. De plus, si l’achat se fait à plusieurs, la SCI ne laisse pas place aux lourdes contraintes de la copropriété. Enfin, avec une SCI, vous pouvez vous protéger du décès votre concubin ou prévenir d’une éventuelle mésentente entre vos enfants.

Aujourd’hui, SECAB vous explique comment vous devez créer, gérer et enfin céder cette société.

 

1)     Comment se passe la création d’une SCI ?

Par définition, une SCI est une société. Sa création est donc semblable aux autres sociétés. Seule contrainte, il doit y avoir deux associés au minimum. Cependant, ces derniers peuvent être des personnes physiques ou des personnes morales.

En premier lieu, vous devez rédiger vos Statuts. Vous et votre associé devez matérialiser vos intentions d’investir ensemble. Vous devez également définir les règles qui vous sont imposées.

Pour la rédaction de vos statuts, deux solutions s’offrent à vous. Vous pouvez soit trouvez des statuts types sur internet soit passer par des professionnels. Dans le premier cas, ces statuts sont souvent incomplets mais seront gratuits. Vous pouvez alors, dans le deuxième cas, opter pour du sur-mesure. En effet, chaque projet est unique et ne demande pas le même traitement. En passant par un notaire cela vous reviendra environ à 2 000€. Sachez qu’avec SECAB, nous vous proposons la constitution de votre SCI pour 670€ ht.

Ces statuts doivent lister les clauses qui figureront dans les statuts et en préciser la portée. Peuvent apparaître : le droit de retrait d’un associé, les modalités de revente des parts ou encore les règles de tenue des assemblées.

Dans un second temps, il vous est impératif de rendre publics ses statuts. Pour cela, vous devez les déposer au tribunal de commerce.

Pour terminer, il vous faut déposer une annonce légale. En effet, les sociétés sont soumises à l’obligation de rendre publics leurs actes juridiques, et ce tout au long de leur vie, en publiant pour chacun d’entre eux un avis dans un Journal d’Annonces Légales (JAL).

 

2)     Comment gérer ma société civile immobilière ?

Très important, une SCI doit avoir un gérant. Celui-ci doit veiller au bon fonctionnement de la société. Pour cela, il doit alors assumer les différentes tâches administratives. Sachez que cela représente une lourde charge de travail. Mieux vaut alors être certain de pouvoir endosser cette responsabilité. Alors, nous vous conseillions de quantifier ce travail dès le départ. De plus, vous pouvez, si vous le souhaitez, vous rémunérer pour votre travail. Cette rémunération doit alors être définie dès le début.

La responsabilité du gérant au niveau locatif

Tout d’abord, le gérant se doit de trouver des locataires pour son bien, s’occuper de la rédaction des contrats de bail, des émissions des quittances, du calcul et de la répartition des charges courantes, de l’entretien des locaux, de l’organisation et du contrôle des éventuels travaux de réfection etc. Celui peut soit s’en occuper lui-même, soit sous-traiter ces tâches administratives.

Un aspect fiscal, social et comptable à ne pas négliger

Ensuite, le gérant doit veiller à l’aspect comptable, juridique et fiscal de sa SCI. En comptabilité, il se doit d’effectuer un suivi des relevés bancaires de la société, des chèques émis et des loyers perçus en son nom…

Concernant l’aspect juridique, le gérant à certaines obligations. En voici quelques-unes : la convention des associés, la préparation et la tenue des assemblées ou encore la rédaction puis l’envoi des procès-verbaux.

Enfin, en matière de fiscalité, le gérant doit calculer le résultat net de la société et déterminer la quote-part des bénéfices revenant à chacun des associés. Il se peut même que celui-ci doive traiter des opérations complexes, voire ultrasensibles comme le paiement de l’ISF (aujourd’hui remplacé par l’Impôt sur la fortune immobilière).

La gestion des dettes : avantage ou inconvénients ?

En matière de gestion des dettes en SCI, les associés sont responsables « indéfiniment » sur leurs biens propres des dettes de la société. Il n’y a donc pas de limitation de durée pour les dettes.

Néanmoins, cette responsabilité n’est pas solidaire. En d’autres termes, la responsabilité de chacun est évaluée proportionnellement à son niveau de participation au capital de la société. Cet « avantage » peut également être un inconvénient puisque de ce fait, les banques sont moins rassurées lorsqu’il s’agit de prêt. Ces dernières ont effectivement du mal à accorder des prêts aux SCI. Elles préfèrent traiter directement avec des personnes physiques.

Dans ce cas, la banque demande généralement aux associés de se porter caution solidaire. La responsabilité des associés est alors élargie.

A savoir : tout associé qui revend ses parts reste solidaire des dettes de la société pendant 5 années supplémentaires…

 

3)     Puis-je revendre ou céder des parts de ma SCI ?

Sans formalités particulières, un bien immobilier acheté à plusieurs est dit en « indivision« . Chaque acheteur détient alors des droits sur l’ensemble du bien. En effet, selon la Loi, « Nul ne peut être contraint à rester dans l’indivision ». Tout indivisaire peut donc en sortir quand il veut et faire vendre le bien. Cette indivision provoque d’ailleurs de nombreux contentieux entre les acheteurs.

Cela n’est pas le cas en SCI puisque la revente de ses parts impose l’accord de tous les autres associés. Par ailleurs, ces derniers ont un droit de rachat prioritaire. La conservation du logement se fait donc plus facilement car, en SCI, la société peut être constituée pour 99 ans. Autre avantage de la SCI, le gérant peut décider librement de tout ce qui a trait à la gestion du bien (travaux, location…). Cela n’est pas le cas en indivision.

 

4)     Quel régime d’imposition choisir pour ma SCI ?

Sachez qu’en SCI, il vous est possible de choisir d’être soumis à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Mais quel régime fiscal choisir ? Voici donc les différences entre ces deux régimes :

L’impôt sur les revenus

Par défaut, une SCI est soumise à l’impôt sur les revenus. Les loyers sont donc taxés, pour chacun des associés selon leur quote-part respective, dans la catégorie des revenus fonciers. Les intérêts de crédit, les travaux, les assurances et la taxe foncière sont alors déductibles des loyers.

A savoir : le solde est assujetti à 15,5% de prélèvements sociaux et à l’impôt sur le revenu.

L’impôt sur les sociétés

Si vous optez pour l’IS, Cela vous permet d’« amortir » l’achat des biens. Pour ce faire, chaque année, il faut déduire de ses profits une partie de leurs prix. Cela correspond à 2 ou 3%. Les bénéfices sont ensuite imposés à 15% sur les 38 120 premiers euros, puis à 28% au-delà.

Ce choix peut effectivement être avantageux pour alléger la taxation des loyers. Cependant, vous devez faire extrêmement attention lors de la revente des parts de la SCI. La plus-value est ici déterminée après réintégration des amortissements et sans abattement pour une durée de détention. Etant donc imposé comme un bénéfice, si les biens prennent beaucoup de valeur, l’addition peut alors s’accroitre rapidement.

A savoir : Il est préférable de choisir le régime par défaut si l’on investit sur le long terme. Sachez que les biens seront totalement exonérés de taxe sur la plus-value au bout de 22 ans.

 

5)     Quels sont les avantages d’une SCI en matière de droit de succession ?

Si vous êtes des parents et que vous souhaitez réduire les droits de succession, alors la SCI est une excellente solution. Effectivement, en SCI, les parents peuvent donner à chaque enfant jusqu’à 100 000 € sans aucun impôt. Cela correspond à l’abattement légal entre parents et enfants, qui se reconstitue tous les 15 ans. Au-delà de cette somme, les parts supportent des droits de succession moins élevés que dans le cas d’une transmission en direct. Le bien est en effet divisé en parts sociales alors il perd d’office 30% de sa valeur du fait de sa moindre liquidité.

 

Si vous hésitez encore pour la gestion de vos biens locatifs, nos conseillers SECAB peuvent vous aider et répondre à toutes vos questions entre 9h et 17h.